La gestión del suelo y la consolidación de los centros urbanos en la Costa del Sol afrontan un cambio técnico de notable repercusión patrimonial y económica. Según recoge el diario Sur, los cascos históricos de Marbella y San Pedro de Alcántara contarán con una nueva pauta reguladora que sustituye el tradicional criterio de la «altura dominante» por un parámetro uniforme: se permitirá alcanzar hasta tres plantas (planta baja más dos alturas), además de flexibilizar la ejecución de áticos bajo determinadas condiciones de retranqueo.

Esta medida busca clarificar un marco urbanístico que durante años dependió de interpretaciones complejas sobre las edificaciones colindantes, abriendo la puerta a la modernización de inmuebles antiguos y dinamizando la oferta residencial en enclaves con escaso suelo disponible.

El fin del criterio de la altura dominante en la trama histórica

Hasta ahora, la posibilidad de añadir una planta a una edificación en los núcleos históricos de ambos municipios dependía de la altura dominante en el tramo de calle correspondiente. Este modelo, concebido originalmente para preservar la armonía visual de las vías, generaba en la práctica asimetrías pronunciadas y una notable litigiosidad técnica. En calles donde coexistían viviendas unifamiliares tradicionales de una o dos plantas con construcciones de mayor volumen levantadas décadas atrás, el cálculo de qué cota debía imperar resultaba controvertido.

Con la modificación planteada para los edificios de los cascos históricos de Marbella y San Pedro, la norma establece un estándar objetivo: planta baja más dos alturas (B+2), acompañado de una mayor flexibilidad para la configuración de plantas bajo cubierta o áticos retranqueados respecto a la línea de fachada. La medida aporta certidumbre jurídica a los proyectos de reforma integral, facilitando el trabajo de estudios de arquitectura y promotores.

Esta unificación de criterios sigue la estela de otras iniciativas de ordenación que se han visto en la provincia de Málaga, donde municipios en crecimiento como Coín planifican su futuro residencial para adaptar su tejido a las nuevas exigencias demográficas.

Impacto en la rehabilitación y en el mercado residencial

El efecto inmediato de permitir un volumen edificable adicional se traslada a la viabilidad económica de las operaciones. En los centros consolidados, el coste de adquisición de inmuebles obsoletos y su posterior rehabilitación suele ser elevado; contar con la opción de incorporar una tercera planta o un ático con terraza puede transformar un proyecto inviable en una intervención rentable.

Entre las principales consecuencias para el mercado destacan:

  • Activación de parcelas e inmuebles degradados: Pequeñas casas de una o dos alturas que permanecían cerradas o en estado de abandono adquieren un mayor atractivo para pequeños inversores y familias locales.
  • Aparición de nuevo producto tipológico: La flexibilización de los áticos responde a una demanda creciente de viviendas con espacios exteriores privados dentro de los núcleos urbanos peatonales.
  • Homogeneización del perfil urbano: Se prevé una regularización progresiva de las cornisas en calles que presentaban medianeras vistas y saltos bruscos de cota.

El dinamismo inmobiliario de Marbella trasciende las grandes promociones de la costa; mientras que en zonas adyacentes el interés se enfoca en proyectos singulares como el nuevo club de playa en la Milla de Oro, los cascos urbanos precisan fórmulas que mantengan vivos sus barrios frente a la presión de la demanda turística y residencial.

El equilibrio entre patrimonio y dinamización urbana

El reto urbanístico radica en mantener la identidad visual de los cascos históricos sin fosilizarlos. En ciudades con alta presión de precios y demanda exterior, los centros históricos corren el riesgo de vaciarse de residentes si el parque de viviendas no se renueva con estándares contemporáneos de habitabilidad y eficiencia energética.

La normativa obligará previsiblemente a respetar materiales, tipologías de huecos en fachada y elementos tradicionales de cerrajería y cubiertas, de forma que el aumento en altura no desvirtúe el carácter andaluz característico de estas calles. Con este ajuste, Marbella y San Pedro buscan un punto de equilibrio técnico entre la protección formal de sus cascos y la regeneración urbana indispensable para su vitalidad cotidiana.